Comprendre et calculer les intérêts intercalaires

La particularité d’une construction dans le neuf réside dans le mode opératoire de son financement.

A quoi correspondent les intérêts intercalaires

Avec une charge mensuelle en tant que propriétaire ou locataire, nous ne prenons rarement en charge le remboursement d’un prêt complémentaire, et surtout sans perception de loyers.

Nous commençons ainsi à rembourser le prêt adossé à notre investissement seulement à la livraison afin d’optimiser notre effort d’épargne.

Aussi, le temps de la construction, c’est la banque qui règle le promoteur. Il va suivre pour cela un échéancier de règlement et débloquera les sommes en fonction de l’état d’avancement du chantier. A la livraison, le promoteur sera réglé de la totalité de ses frais.

Aussi, ces avances ou déblocages de prêt opérés par la banque vont générer des intérêts spécifiques sur cette période appelés intérêts intercalaires.

Comment les calculer

Les intérêts sont générés par les déblocages des montants sur une période donnée.

Prenons un exemple pour parfaitement comprendre et calculer ces intérêts intercalaires :

• vous achetez un appartement d’une valeur de 200000€
• vous financez le bien sur 20 ans au taux de 1,5% (hors assurances)
• les travaux démarrent fin juin 2018 et vous êtes livrés 24 mois plus tard

L’échéancier se présente souvent ainsi :

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• A la signature de l’acte de vente, la banque effectue le premier versement de 10000€ correspondant à 5% x 200K€. Les intérêts mensuels générés seront les suivants, à savoir (1,5%/12 mois) x 10000€, soit 12,50€ pendant les 24 mois restants, 300 euros au total.
• A l’achèvement du terrassement, en novembre prochain, la banque effectue le second règlement, d’un montant de 40K€ (20%). 19 mois restent à courir jusqu’à la livraison. Ce déblocage génère les intérêts suivants : 50€ par mois soit 950€ au total.
• Et ainsi de suite…
• Dans cet exemple, la totalité des intérêts représentera 3137,50€, soit 1,57% du montant de l’acquisition.

Comment les régler

Vous pouvez régler ces intérêts intercalaires au fur et à mesure de la construction. Si nous reprenons l’exemple, cela représentera 12,50€ par mois les 5 premiers mois, puis 62,50€ les trois mois suivants, puis…

Souvent, le règlement s’effectue dans sa totalité à la livraison du bien.

Mais certains font le choix aussi de l’englober dans le financement, générant certes “des intérêts aux intérêts”, mais relativement faibles. Un budget global avec des intérêts intercalaires lissés sur la durée du prêt présente l’avantage de ne prévoir aucun règlement le temps de la construction (hormis l’assurance du prêt).

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