Faut-il louer le parking hors Pinel pour doper sa rentabilité ?

Je sors à l’instant d’une signature Notaire, et j’entends encore le Notaire dire à mon client qu’il ne faut pas hésiter à louer en plus son parking.

En effet, il lui indique que les places de parkings sont rares dans le quartier et cela lui fera un revenu complémentaire de son loyer Pinel, au moins 100€ par mois !

Je me suis permis d’apporter quelques réflexions et remarques. Il faut être vigilant sur ces croyances qui apparaissent logiques mais non sans risque !

Quelles conditions respecter

Le Notaire n’a pas tord sur le principe mais dans ces conditions :

• Il faut faire “deux actes” ! L’administration considère en effet le logement avec le parking comme “un lot” dans le calcul du loyer Pinel. Si vous faites l’objet d’un contrôle, cela ne passera pas.
• Et donc dans l’idéal, demander au promoteur à signer deux contrats de réservations,
• Il faut faire deux actes séparés pour enlever la valeur du parking dans le montant global du lot et défiscaliser sur la seule valeur de l’appartement.
• Sans séparation, vous allez fournir à l’administration un prix de revient (pour le calcul de votre avantage fiscal) qui sera faussé compte tenu de frais de notaire calculés sur la base du lot entier. Détaché un pourcentage de frais s’avérera être calcul hasardeux.
• Aussi, pensez à bien anticiper les frais de notaire associés au parking qui ne sont pas ceux appliqués à l’habitation. Ils représentent non pas 2,5%, mais plutôt 10%, coût non négligeable que vous pourrez rajouter à votre prix acquisition

Si on calcule bien, est-ce vraiment si intéressant

• Prenons l’exemple d’un parking d’une valeur de 15000€ sur un bien de 250000€
• Cela représentera un avantage fiscal diminué de 300€ par an (2% x 15000€) pendant 9 ans, soit 2700€ sur 9 ans
• Ajoutons le supplément de frais de notaire, 1125€ (1500€ (10%) – 375€ (2,5%))
• Ce coût supplémentaire se rajoute au financement global. Cela ne va pas représenter grand chose, lissé sur 20 ans, mais si on fait le choix de régler les frais de notaire séparément, ce sont 1125€ à budgéter en plus.
• N’oublions pas les revenus fonciers générés et les impôts fonciers associés (TMI et Csg-crds)

(Dans l’exemple suivant, le calcul des impôts fonciers se fait, sur la base d’une TMI à 30% et les taux actuels de csg-crds. Ils sont intégrés à la simulation de l’acquisition d’un 2P d’une valeur de 250K€, en zone B1, avec un prêt sur 20 ans aux taux actuels de 1,5% hors ADI)

On peut donc établir les postes suivants sur 9 ans :

• Loyers perçus : + 10 800 €
• Avantage fiscal : <2 700 €>
• Frais de Notaire : <1 125 €>
• Impôts fonciers : <3 100 €>

Soit un gain sur 9 ans de 3 875 €, correspondant aussi à un gain de 36€ sur notre effort d’épargne mensuel

Sur un budget moyen mensuel d’environ 350€, effort d’épargne moyen constatés sur des typologies T2 en zone B1, cela baissera donc de 10% l’effort d’épargne.

La rentabilité s’en trouve un peu améliorée et cette optimisation peut être envisagée.

Cependant, la remarque essentielle est de veiller impérativement à la mise en place de deux actes avant la signature notaire. Aussi, sans cette condition, ce sera un mauvais conseil, compte tenu du faible gain mensuel associé au risque de redressement potentiel.

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