La loi Pinel concerne tous les contribuables domiciliés en France, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement. Incitative, elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Elle vise à créer une offre de logements accessibles à tous, notamment dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.

Aussi, les contribuables doivent s’engager pour l’essentiel à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de six ans ou neuf ans et respecter des plafonds de location.

Aussi, le contribuable peut louer à un ascendant ou descendant.

L’engagement de location mentionné doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

 

Calcul de la réduction d’impôt

 

La réduction d’impôt est calculée :

  • sur le prix de revient (prix d’acquisition augmenté des frais de notaire)
  • d’au plus deux logements
  • retenu dans la limite d’un plafond de 5500 € par mètre carré de surface habitable
  • sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable
  • pour une même année d’imposition

Par ailleurs, la loi Pinel est concernée par le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 €

Aussi, le montant de la défiscalisation sera calculé en fonction de la durée de location :

Durée Taux de réduction
6 ans 12%
9 ans 18%
12 ans 21%

Pour un calcul exact, la réduction d’impôt sera de 2% par an de la première à la neuvième année et de 1% de la dixième à la douzième année.

Exemple : pour un bien d’une valeur de 200 000 € (frais de notaires inclus), vous pourrez déduire de votre impôt sur le revenu pendant 9 ans la somme 4 000 € par an (2% x 200 000€).

Si vous choisissez l’option vous permettant de prolonger au-delà, vous déduirez 2000 € de votre impôt les 10, 11 et 12ème années.

Aussi, lorsque le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde ne peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.

 

Zonage

 

Afin d’identifier les “zones tendues” présentant un déséquilibre locatif, les villes de France sont réparties par zones :

  • Zone A bis : Paris et la première couronne
  • Zone A : Grandes villes de plus de 250 000 habitants
  • Zone B1 : Grandes villes comprises entre 150 000 et 250 000 habitants

 

Plafond des Loyers au m2 en métropole

 

Des plafonds de loyers spécifiques répondent donc à ces zones :

  • Zone A bis : 16,96 €
  • Zone A : 12,50 €
  • Zone B1 : 10,15 €

Aussi, afin de se rapprocher des prix de marchés et de prendre en compte la demande plus forte sur les petites typologies, il est appliqué un coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/Surface, ce coefficient ne pouvant être supérieur à 1,2.

Prenons un exemple : pour l’acquisition d’un logement neuf d’une surface de 42m2 à Nantes en zone B1 :

  • la surface prise en compte sera : 42m2 x 1,15 (détail calcul coef : 0,7+19/42) = 48,4m2
  • soit une valeur mensuelle locative maximale de 48,4 x 10,07 = 487€
  • le prix au m2 sera ainsi de (10,07×1,15) 11,58 € et non 10,07 € plus conforme aux prix de marché
  • Aussi, un 4 pièces de 100m2 aura un plafond de loyer de 896€/mois (0,89 x 100 m2 x 10,07)

 

>>> lire aussi : “le bon calcul de la surface locative avec ses annexes”

 

Plafond de ressources

 

Enfin, l’engagement de location devra respecter les plafonds de ressources des locataires suivants :

Composition du foyer du locataire
Zone A bis
Zone A
Zone B1
Personne seule 37 126 € 37 126 € 30 260 €
Couple 55 486 € 55 486 € 40 410 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 72 737 € 66 699 € 48 596 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 86 843 € 79 893 € 58 666 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 103 326 € 94 579 € 69 014 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 116 268 € 106 431 € 77 778 €
Majoration par personne à charge supplémentaire 12 954 € 11 859 € 8 677 €

 

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