Programme Symbioz à St Herblain, analyse et opportunités d’investissement


Ce très beau programme proposé par Kaufman & Broad à Saint-Herblain, “Symbioz” se distingue par des éléments financiers et une situation géographique attractive dans un environnement en plein développement.

En effet ce quartier en pleine expansion représente une formidable opportunité d’investissement, grâce à sa situation au cœur même de la couronne nantaise, avec ses nouvelles infrastructures de transport et surtout son dynamisme économique avec un grand bassin d’entreprises et sa nouvelle polyclinique.

Identifions les meilleurs lots en fonction des différents profils d’investissements avec les repères essentiels présentés ci-après

 

Index MGP (65,8) équilibré pour un investissement en toute sécurité

L’index MGP est reparti de manière assez équilibré avec :

  • des ratios d’investissement attractifs (tels qu’ils sont présentés après)
  • une qualité de bien avec notamment de belles surfaces avec des extérieurs généreux et de très belles expositions
  • l’environnement et le développement du quartier avec son centre regroupant de nombreuses entreprises

Tous les éléments pris en compte viennent conforter un MGP au-dessus de la moyenne et dans la “fourchette haute” des investissements sécurisés.

 

Retrouvez tous les éléments de cotations, indices et ratios financiers de ce programme sur la fiche SYMBIOZ à l’étude sur magespat.com

Qualité de bien, loyers et avantages Pinel optimisés

Nous retrouvons pour la majorité des biens du programme des surfaces agréables pour toutes les typologies permettant d’augmenter le nombre de m2 pour le calcul du loyer en Pinel avec respectivement :

  • Studio : une moyenne de près de 38m2 avec un loyer moyen de 472€
  • 2 pièces : des surfaces au-dessus de la moyenne, 50m2 loués à un prix moyen de 564€
  • 3 pièces : des surfaces plus conformes d’une moyenne de 69 m2 dégageant ainsi un loyer moyen de 701€

Parallèlement à ces loyers, les avantages fiscaux, de 2% par an du prix de revient, et bien entendu pondérés notamment des impôts locaux représentent en moyenne un avantage fiscal de :

  • 241€ par mois pour un studio, soit 2892€ par an
  • 291€ par mois pour un 2 pièces, soit 3516€ par an
  • 387€ par mois pour un 3 pièces, soit 4704€ par an

Ces chiffres représentent des moyennes et pour ceux qui souhaitent défiscaliser au maximum des 6000€ par an, de très beaux 3 et 4 pièces avec de larges terrasses sont présentées.

Aussi, ce programme permet de rentrer sur une défiscalisation optimisée avec des efforts d’épargne très attractifs

Effort d’épargne : investissez à partir de 206€ par mois

Effort d’épargne moyen sur 9 ans : 324 €

  • Studio : 230 € moyen avec des typologies d’investissement possible dès 206€ par mois
  • 2 pièces : 285 € moyen avec une étendue d’investissement de 234 à 337€
  • 3 pièces :  410 € moyen avec un accès sur ces surfaces dès 329€ par mois pour un investissement plus patrimonial

Attention, les efforts d’épargne les plus faibles ne représentent pas toujours les meilleurs investissements et il est important de croiser tous les ratios financiers sans oublier bien évidemment toutes les qualités attachés au bien (représentées dans l’index MGP)

Nous retenons plusieurs studios et 2 pièces avec des efforts d’épargnes inférieurs à 250€ par mois

Retrouvez tous éléments chiffrés sur la fiche programme

Taux de rentabilité interne performant

TRI moyen  14,8% avec des disparités selon les typologies :

  • Studio : 15,4%
  • 2 pièces : 15,4%
  • 3 pièces : 13,8%

Le TRI est un outil d’aide essentiel dans le choix d’un investissement puisqu’il représente la performance interne de votre investissement, de votre effort d’épargne notamment en prenant en compte tous les flux entrants et sortants.

Pas moins d’une dizaine de biens se distinguent avec des TRI aux alentours de près de 17%

Cet outil est complémentaire de la rentabilité brute et nette qu’il suit dans l’évolution de leurs taux, tout comme l’analyse de l’effort d’épargne au m2

De belles rentabilités grâce à un bon mix prix / produit

  • Rentabilité brute moyenne de l’opération : 3,74%
  • Rendement net moyen (sur 9 ans) : 2,81%

Nous retrouvons bien entendu des disparités avec notamment des performances aux alentours des 4% bruts pour certains studios et 2P

En conclusion

L’analyse de ces différents ratios permet de sortir plusieurs biens dans les trois différentes typologies, avec des efforts d’épargnes tout à fait raisonnables, des taux de rendement interne performants et des MGP stables et équilibrés.

 

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Que pensez-vous vous de cette analyse, n’hésitez-pas à nous faire part de vos remarques ou nous contacter directement.

 


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